La procedura di richiesta superbonus 110% permette un accesso economico agevolato alle iniziative di sostenibilità energetica, favorendo lavori di ristrutturazione che, in altre circostanze, risulterebbero molto onerosi per i privati cittadini. Per contro, ad un agevolato accesso all’efficienza energetica, corrisponde la complessità di adempimenti, non solo amministrativi, e la possibilità di intoppi e di rischi potenziali del superbonus 110% che cercheremo qui di sintetizzare.

Oltre ai casi di responsabilità per inadempimento contrattuale connessi all’esecuzione delle opere edili e alle dinamiche dei rapporti tra appaltatori, subappaltatori e fornitori, emerge anche – e con maggiore evidenza – un aspetto di responsabilità diretta dei due attori principali di tale procedimento: l’amministratore di condominio e il committente. Vediamo allora di capire, in questo articolo, quali sono le responsabilità principali delle parti principali di tale procedura.

Amministratore di condominio responsabile dei lavori

Condomini e sostenibilità: un binomio di estrema attualità dal momento che la maggior parte delle richieste di superbonus 110% riguarda proprio gli edifici condominiali. All’amministratore di condominio è chiesto, preliminarmente, di predisporre una serie di documenti e di passaggi burocratici affinché la pratica del 110% possa essere istruita efficacemente. In tale contesto, è lecito affermare che omissioni o ritardi da parte dell’amministratore condominiale possono incidere sul buon esito dell’iniziativa e così esporre quest’ultimo a responsabilità per inadempimento contrattuale.

Qui di seguito, elenchiamo i principali documenti che è cura del committente-contribuente far redigere per avviare la pratica ed accedere alla detrazione del superbonus:

• acquisizione dell’attestato di prestazione energetica (APE) pre e post intervento;
• preparazione della relazione tecnica;
• deposito in Comune, ove previsto, della relazione tecnica;
• acquisizione dell’asseverazione di un tecnico abilitato che attesti la rispondenza dell’intervento ai requisiti tecnici;
• acquisizione dell’asseverazione di un tecnico abilitato che attesti la congruenza delle spese sostenute rispetto agli interventi effettuati;
• trasmissione all’ENEA, entro novanta giorni dalla fine dei lavori, della scheda descrittiva, alla quale seguirà ricevuta informatica, esclusivamente attraverso il sito internet reso annualmente disponibile. Le asseverazioni devono essere inviate all’ENEA, tramite portale dedicato, al termine dei lavori o per ogni stato di avanzamento dei lavori;
• in caso di realizzazione di misure antisismiche, i professionisti incaricati della progettazione strutturale, direzione dei lavori delle strutture e collaudo statico, secondo le rispettive competenze professionali, dovranno asseverare l’efficacia degli interventi al fine della riduzione del rischio sismico;

Quanto alla figura dell’amministratore condominiale, elenchiamo alcuni punti fondamentali della sua attività in questo ambito. Egli, infatti, ha un ruolo centrale nell’impostare correttamente le premesse per l’avvio dei lavori destinati, con il superbonus 110%, a cambiare radicalmente il “volto” dell’edificio condominiale, permettendo all’immobile di aumentare il proprio valore di mercato:

• individuare i professionisti abilitati, verificandone le competenze;
• produrre la documentazione per l’avvio della procedura e la predisposizione del progetto;
• identificare i soggetti che siano in grado di garantire al condominio la cessione del credito (se si opta per tale scelta);
• coordinare le attività dei diversi cantieri che verranno aperti e i rapporti negoziali tra i vari fornitori e sub-appaltatori;
• affrontare in corso d’opera le criticità che, nei lavori del cantiere, potranno presentarsi;
• gestire la contrattualistica;
• convocare le assemblee condominiali acquisendo le necessarie delibere per ratificare l’iter procedurale;
• assicurare consulenza ai singoli proprietari degli alloggi per progettare interventi personali adeguati al conseguimento dell’efficienza energetica richiesta dal superbonus.

Responsabilità del committente

La sussistenza delle condizioni richieste è asseverata da professionisti abilitati mediante l’attestazione della prestazione energetica (APE) degli edifici così come prevista dal decreto del ministro dello sviluppo economico. L’agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile (ENEA) effettua controlli, anche a campione, su tali attestazioni, nonché su tutte le altre agevolazioni spettanti con procedure e modalità disciplinate con decreto del ministro dello sviluppo economico, di concerto con il ministro dell’economia e delle finanze. La non veridicità dell’attestazione comporta la decadenza dal beneficio, ferma restando la responsabilità del professionista in solido con il committente delle opere effettuate.

Attenzione a non pensare che, quando il committente è il condominio, la responsabilità per eventuali omissioni o dichiarazioni infedeli sia una responsabilità oggettiva dell’amministratore condominiale: a parte i casi indicati sopra, in cui l’amministratore fa da tramite per la corretta redazione della documentazione comprovante (oltre il caso in cui vi siano stati degli inadempimenti nella convocazione dell’assemblea straordinaria chiamata a votare l’approvazione della procedura del 110%), la responsabilità è sempre individuale da parte del singolo proprietario in qualità di committente. L’ENEA o l’Agenzia delle Entrate, che sono gli enti amministrativi e tributari preposti al controllo della regolarità delle informazioni trasmesse dai richiedenti il bonus, si attivano sempre nei confronti del singolo committente che è il soggetto intestatario della pratica del superbonus in proporzione ai millesimi di proprietà (nel caso di edificio condominiale).

di Walter Brighenti – DAS