Quando si decide di ristrutturare l’appartamento la prima domanda che bisogna porsi prima di iniziare i lavori è se si tratta di edilizia libera (e quindi non serve il permesso per costruire) o se invece è necessaria la Scia, la Cila o la concessione edilizia?
Se gli interventi di rinnovamento riguardano la realizzazione di opere che generano un immobile in tutto o in parte diverso dal precedente; questi rientrano nel concetto di nuova costruzione e quindi è necessario il permesso di ristrutturazione edilizia (ad esempio l’eliminazione, modifica e inserimento di nuovi elementi e installazioni).
Nel caso di assenza di autorizzazione la legge prevede la demolizione e ricostruzione dell’immobile con la stessa volumetria di quello preesistente (fanno eccezione le opere necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica).
Se invece gli interventi riguardano la modifica della distribuzione interna dell’immobile questa non può essere sanzionata con la demolizione, in particolare:
– se i lavori di manutenzione straordinaria non riguardano le parti strutturali dell’appartamento è sufficiente la comunicazione di inizio lavori (CIL) in mancanza della quale non può essere prevista la demolizione (salvo il caso in cui l’opera sia totalmente abusiva perché realizzata senza il titolo edilizio);
– se i lavori di manutenzione straordinaria riguardano le parti strutturali dell’appartamento è necessaria la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) in assenza della quale non è prevista la demolizione ma solo una sanzione pecuniaria.
Manutenzione, ristrutturazione e nuova costruzione… Quali differenze?
Manutenzione ordinaria: fa riferimento alle opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici nonché a quelle necessarie all’integrazione o manutenzione degli impianti tecnologici esistenti.
Manutenzione straordinaria: fa riferimento alle modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, al frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari e alla realizzazione e integrazione dei servizi igienicosanitari e tecnologici che non alterino la volumetria e la destinazione d’uso originaria.
Ristrutturazione edilizia: fa riferimento agli interventi atti a trasformare l’immobile in un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente; in tale categoria vengono inserite anche le operazioni di demolizione e ricostruzione con la medesima volumetria dell’edificio preesistente.
Nuova costruzione: fa riferimento a tutte quelle categorie che non rientrano nelle precedenti come ad esempio l’ampliamento dell’immobile all’esterno della sagoma esistente, i lavori di ristrutturazione che comportano la trasformazione permanente del suolo inedificato, l’installazione di manufatti leggeri che siano utilizzati come abitazioni e gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale.
