La ristrutturazione casa è un grande progetto che si avvia con entusiasmo ma a volte, ciò che appariva semplice, riserva qualche sorpresa di troppo. Costi e tempi sforati? Lavori non a regola d’arte? Agevolazioni fiscali mancate? Prima di avviare una ristrutturazione edilizia è bene informarsi e far chiarezza su ciò che è utile sapere prima:

• Il progettista e la direzione lavori
• Il rapporto con l’impresa
• Garanzie
• Agevolazioni fiscali

Il progettista, la direzione lavori e la sicurezza sul cantiere

Per una ristrutturazione edilizia, anche di semplice entità, può rendersi necessario avviare delle pratiche edilizie e rispettare normative che richiedono l’intervento di figure professionali ad hoc che intervengono nelle varie fasi dei lavori:

• progettazione;
• impostazione e deposito della pratica edilizia: permesso a costruire, CIL, CILA, SCIA, nella selva degli adempimenti, più volte riformati in modo non del tutto lineare, il professionista di fiducia va incaricato di individuare quale pratica avviare nel caso concreto e seguirne l’iter;
• direzione lavori: il direttore lavori è colui che supervisiona l’esatta esecuzione delle opere da parte dell’impresa, di modo che l’opera finale sia rispondente al progetto;
• sicurezza.

Sono il geometra o l’architetto o l’ingegnere di fiducia, in base alle specifiche competenze e ai titoli, le figure professionali di supporto in queste fasi. Per evitare sorprese, è opportuno stipulare un contratto di prestazione d’opera scritto con ciascuna figura coinvolta, che ne delimiti obblighi e tempi di realizzazione, responsabilità e compenso.

Il rapporto con l’impresa

Anche se non è necessario per la validità del rapporto, per tutelarsi è necessario che il contratto d’appalto con l’impresa sia fatto in forma scritta e che sia chiaro. Invece che affidarsi ad un mero preventivo, è’ quindi importante redigere un documento che prenda in considerazione in modo più ampio il rapporto e non dimenticarsi di inserire:

• un’accurata descrizione dei lavori affidati, con computo metrico e documentazione tecnica a supporto e indicazione dei materiali;
• i tempi di realizzazione, con eventuali tolleranze e/o penali;
• importo del prezzo complessivo e modalità di pagamento;
• clausole ad hoc per eventuali lavori non preventivati/preventivabili, onde evitare lievitazioni di costi che danno origine a contenziosi;
• dichiarazioni dell’impresa di essere in regola con le normative fiscali e di tutela e sicurezza dei lavoratori impiegati;
• tempi e modi di rilascio delle certificazioni degli impianti, se interessati dall’intervento.

Garanzie

L’art. 1669 cod. Civ. prevede che l’appaltatore sia responsabile per la rovina e i gravi difetti di edifici o immobili di lunga durata, che si manifestano nel corso di dieci anni dal loro compimento. Con la sentenza del 27/03/2017 n° 7756 a Sezione Unite la Cassazione ha stabilito che l‘art. 1669 c.c. è applicabile, fermi tutti gli altri presupposti richiesti dall’articolo, anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che (rovinino o) presentino (evidente pericolo di rovina o) gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest’ultimo.

Agevolazioni fiscali

Se la ristrutturazione edilizia viene avviata contando su agevolazioni fiscali, attenzione alle regole da rispettare. L’Agenzia delle Entrate sul proprio sito pubblica periodicamente i materiali aggiornati sulle casistiche e sulle regole per poter accedere a bonus e incentivi e sul loro ammontare.

Attenzione però alla c.d. capienza… Gli incentivi sono di solito sgravi sull’Irpef (o sull’Ires) e se ne può dunque beneficiare, salvo casi speciali in cui si può cedere il beneficio, a condizione che l’importo che ci viene richiesto di pagare come tasse sia superiore alla somma da portare in detrazione, o per usare il termine tecnico, solo se c’è abbastanza capienza fiscale.