Le società di gestione immobiliare (o, più semplicemente, le “società immobiliari”) sono delle società di persone o di capitali (s.s. ovvero s.r.l., anche unipersonali, raramente fondazioni patrimoniali o “trust”) che hanno come oggetto sociale la gestione di patrimoni immobiliari, sia ad uso commerciale che abitativo.

Quando costituire questo tipo di società e i vantaggi fiscali che ne conseguono.

È chiaro che in questa sede si analizzano solo le applicazioni fiscalmente corrette, e quindi lecite, di tali società che sono delle vere e proprie imprese costituite per gestire in modo economicamente organizzato la proprietà di una molteplicità di beni immobili messi a profitto.

Si ricorderà, che uno dei nodi principali della lotta delle istituzioni pubbliche alla corruzione e alla criminalità organizzata è proprio quello di recuperare, attraverso la confisca, i beni patrimoniali frutto di attività illecite che fanno capo a esponenti della malavita. La costituzione di società immobiliari (“società di comodo”) o di “fondi offshore”, spesso con lo strumento del trust, è stato un escamotage largamente adoperato per schermare la titolarità della proprietà del bene e riciclare i proventi di attività estorsive.

Qui, all’opposto, si vogliono mettere in evidenza i fini leciti e assolutamente trasparenti della costituzione di una società immobiliare. La costituzione di una società immobiliare risponde all’esigenza di organizzare, in modo sistematico, la messa a reddito di una pluralità di beni immobili che appartengono ad un soggetto. Con il termine tecnico “messa a reddito”, si intende la locazione, ad uso abitativo o commerciale, di un immobile, sia esso un appartamento, un negozio, un capannone, un condominio di appartamenti.

Quando un soggetto è proprietario di una pluralità di immobili, la loro gestione diventa un’operazione onerosa a tutti gli effetti e può essere anche un’attività rischiosa. Pegni e ipoteche, recupero di quote condominiali insolute, ma anche di tributi non evasi, tutti questi fattori possono costituire un rischio e comportare un’esposizione finanziaria per il singolo, chiamato a rispondere con il suo patrimonio personale.

Com’è noto, infatti, delle obbligazioni assunte, la persona singola risponde personalmente e illimitatamente con l’intero patrimonio individuale mentre, nel caso di costituzione di una società, si crea una gestione separata che fa capo ad un’entità distinta. Tale “persona giuridica” risponderà nei limiti del capitale conferito e vicende anomale (tributarie, fiscali, fallimentari, ecc.) non si trasferiranno al legittimo proprietario. Analogamente, fatti personali o familiari del singolo non andranno ad intaccare il patrimonio intestato alla società immobiliare.

Ecco alcuni punti da valutare con attenzione nel caso in cui si decida di operare tramite società immobiliare per i propri investimenti immobiliari:

• la società di gestione immobiliare riguarda la costituzione di società per la tutela e la gestione di beni immobili di proprietà dell’investitore o della sua famiglia
• l’opportunità della costituzione deve essere attentamente valutata da ogni investitore per ponderare i vantaggi legati alla costituzione di questa forma societaria con gli aspetti legati ai costi di gestione
• in particolare, occorre comparare il reddito complessivo da locazione percepibile rispetto al costo del conferimento degli immobili in società

Quando è conveniente costituire una società di gestione immobiliare?

Nel caso di un imprenditore esposto a rischi finanziari o con figli o parenti coinvolti nell’attività imprenditoriale (situazione molto diffusa nel panorama societario italiano), la costituzione di una società di gestione immobiliare è da valutare quando si cerca principalmente la tutela del patrimonio personale dalle aggressioni di terzi e quando si vuole agevolare il futuro passaggio generazionale del proprio patrimonio personale (c.d. “holding di famiglia”).

Un ulteriore aspetto, è di natura fiscale. Mediante la costituzione di una società di capitali, la veste societaria aiuta a superare l’impatto fiscale delle aliquote marginali Irpef più elevate che sarebbero, all’opposto, applicate al singolo.

Come detto sopra, per valutare la convenienza della costituzione di una società di gestione immobiliare è necessario effettuare dei calcoli comparativi che permettano una valutazione complessiva dei diversi possibili scenari:

• l’applicazione della cedolare secca sugli affitti rispetto all’imposta di registro sui conferimenti degli immobili nella società
• nel caso di molteplici immobili di proprietà di un singolo soggetto, la mancata costituzione di una società comporta che gli immobili rimangono direttamente nella disponibilità del proprietario con maggiori rischi in relazione alla tutela del proprio patrimonio personale rispetto alle aggressioni di terzi (creditori, esattori fiscali, esattori erariali, ecc.)
• altra considerazione importante da fare è quella relativa all’acquisto di nuovi immobili; la costituzione di una società immobiliare è conveniente quando non ci sono immobili da conferire ma la società acquista direttamente i nuovi immobili da terzi
• elevati redditi da locazione immobiliare (perché si investe in immobili ad uso commerciale, ad esempio) possono essere gestiti meglio con una veste societaria perché la tassazione proporzionale della s.r.l. è in grado di abbattere il carico fiscale rispetto alla proprietà individuale tradizionale

In sintesi, quali vantaggi/svantaggi dalla costituzione di una società immobiliare?

• tutela del patrimonio dell’investitore: non sarà più possibile effettuare un pignoramento immobiliare a causa della separazione dei beni immobili la cui proprietà diventa mediata dalla partecipazione nella società;
• passaggio generazionale: costi fiscali ridotti dovuti al fatto che la cessione delle quote è meno onerosa rispetto al trasferimento degli immobili;
• tassazione di plusvalenze sugli utili: ne è soggetta la società rispetto al privato investitore che è tenuto a pagare la semplice cedolare secca;

Per tutte le problematiche e i rischi connessi a valutazioni di questa natura, utile è la consulenza di un commercialista, revisore contabile, in grado di offrire supporto nella pianificazione di tali scelte.

di Walter Brighenti – DAS