Ristrutturazione appartamento in condominio. La parola “condominio” sta per “comunione nella proprietà” e indica l’insieme dei comproprietari di un immobile che sono, al contempo, proprietari esclusivi di uno spazio assoluto (il singolo appartamento con relative pertinenze: garage, cantina, ecc.) e proprietari in comunione degli spazi condivisi cui tutti hanno accesso indistinto pur non potendo occupare alcun spazio escludendo gli altri (si pensi alle scale, alla hall d’ingresso, al giardino, ai parcheggi e ad altre aree di reciproco utilizzo).

In condominio, spesso, ci si dimentica che il proprio diritto di proprietà termina nel punto esatto in cui inizia il potere di un vicino di abitazione di disporre in modo pieno ed esclusivo della sua quota di dominio. La tendenza è quella di assolutizzare il concetto di proprietà quale potestà che importa l’appartenenza di una cosa ad un determinato soggetto tramite l’esclusione dei terzi. Non sempre ciò è possibile in un condominio.

Uno dei problemi principali che si presenta in condominio è l’osservanza del regolamento, specie quando si violano sistematicamente le disposizioni sul rispetto degli orari di riposo.

Si è rivolto a noi un amministratore di condominio e assicurato con la polizza Difesa Condominio. L’amministratore si è attivato su segnalazione di un condomino disturbato da rumori molesti cagionati dal nuovo proprietario dell’appartamento sovrastante, che aveva iniziato dei lavori di ristrutturazione straordinaria.

Come è noto, il regolamento condominiale contiene le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro del condominio e quelle relative all’amministrazione. Il condominio prevede espressamente nel proprio regolamento una fascia oraria di rispetto del silenzio e del riposo da parte dei singoli residenti oltre al divieto assoluto di rumori molesti nei giorni festivi. Eccezionali deroghe sono ammesse per i casi di comprovata necessità ed urgenza (rottura tubature, interventi di manutenzione di natura inderogabile ed eccezionale autorizzati preventivamente dall’amministratore).

Nel caso di specie, l’amministratore non era riuscito ad imporre l’ottemperanza di tali disposizioni da parte del nuovo proprietario, che proseguiva l’attività di ristrutturazione dell’appartamento anche la domenica pomeriggio poiché effettuava i lavori in economia in parte con la propria opera edile personale.

Era quindi palese la violazione delle norme del Codice Civile in tema di immissioni, rumori e scuotimenti prima ancora delle norme regolamentari. Il nostro avvocato ha richiamato anche la normativa sulla sicurezza dei cantieri edili, gli obblighi del committente e del responsabile dei lavori. Il rischio era quello di una sanzione molto onerosa.

Fortunatamente, non è stato necessario agire in giudizio ed è stata sufficiente una lettera di diffida ad ottemperare alle disposizioni normative. Il vicino di casa indisciplinato si è adeguato.

Senza la tutela legale, il costo dell’intervento dell’avvocato sarebbe stato di almeno 500 euro. Da considerare che, per dimostrare l’entità del danno, è stata necessaria anche una perizia fonometrica il cui costo di 650 euro è stato anch’esso coperto dalla polizza.