Responsabilità dell’amministratore condominio: normative in vigore

L’amministratore di condominio è un mandatario con rappresentanza incaricato dall’assemblea dei condòmini (mandanti) di curare la gestione immobiliare dell’edificio condominiale, gestendone sia gli aspetti collegati alla conservazione dell’immobile e delle parti comuni (ordinaria e straordinaria amministrazione), sia quelli riconducibili agli aspetti fiscali e amministrativi come il pagamento delle imposte, la riscossione delle quote a carico dei condòmini, la tenuta dei registri condominiali, l’esecuzione del regolamento condominiale. La normativa di riferimento si trova nel Codice Civile, agli articoli 1129 e sgg., e nelle disposizioni attuative al Codice Civile. Un decreto ministeriale del 2004, poi, cura le modalità di formazione e di abilitazione all’esercizio della professione.

La legge stabilisce che un condominio necessita obbligatoriamente di un amministratore quando vi siano più di otto condòmini, intesi come titolari del diritto di proprietà.

È l’articolo 1129 comma 12 del Codice Civile che disciplina i casi di responsabilità dell’amministratore nell’esercizio del suo mandato, fino a configurare la possibilità di un’azione legale per la revoca dell’incarico per giusta causa. A questa responsabilità, si affiancano le altre ipotesi di responsabilità, sia civili che penali, conseguenti alle suddette violazioni.

Negligenza amministratore condominio

Analizziamo le irregolarità più gravi commesse dall’amministratore, quelle che ne comportano la revocabilità dall’incarico:

• mancata esecuzione e attuazione delle deliberazioni dell’assemblea;
• mancata convocazione dell’assemblea nei casi previsti dalla legge (esempio: per l’approvazione del rendiconto condominiale);
• omissioni nel curare diligentemente la riscossione dei crediti e la tutela dei diritti del condominio;
• mancata azione nei confronti dei condòmini morosi;
• inottemperanza agli obblighi di tenere i registri obbligatori e di fornire al condomino, che ne faccia richiesta, l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle liti;
• confusione nella gestione immobiliare con modalità che possono creare commistioni tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri immobili condominiali da lui amministrati.

Denuncia per inadempienza amministratore condominio: la responsabilità civile e penale dell’amministratore

La responsabilità dell’amministratore condominiale può essere sia civile che penale.

La responsabilità civile è di natura contrattuale ogni qual volta il fatto denunciato, e per il quale si agisce nei confronti dell’amministratore inadempiente, ha origine dal mancato rispetto degli obblighi riconducibili al rapporto di mandato intercorrente con l’assemblea dei condòmini. Il termine prescrizionale per agire nei confronti dell’amministratore inadempiente è decennale e l’azione è promuovibile da chi ne abbia interesse.

Altro aspetto è quello dell’impugnazione della delibera assembleare invalida (nulla o annullabile): in tale caso, il soggetto legittimato (che normalmente è il proprietario che non ha contribuito con il proprio voto favorevole all’approvazione della delibera illegittima) agisce per contestare e contrastare gli effetti della delibera, chiedendone la rimozione. Dall’approvazione di una delibera assembleare invalida può scaturire una responsabilità giuridica personale dell’amministratore (ad esempio, per aver indetto assemblea su una materia vietata o non rientrante nelle prerogative assembleari).

Causa contro amministratore condominio: l’azione di rivalsa.

Come è stato chiarito sopra, in virtù del rapporto contrattuale di mandato, l’amministratore è tenuto a custodire le proprietà comuni del condominio e a vigilare diligentemente affinché esse non arrechino pregiudizio a terzi o agli stessi proprietari.

In caso di danno ai terzi, rispondono tutti i condomini che, eventualmente, avranno azione di rivalsa verso l’amministratore, in virtù del rapporto di mandato, qualora il danno sia conseguente ad un inadempimento o ad una negligenza dell’amministratore.

Come difendersi dai condòmini che non pagano

L’azione legale nei confronti del singolo condòmino moroso (inadempiente) è una prerogativa autonoma dell’amministratore, che non ha necessità di una specifica delibera assembleare di autorizzazione ad agire nei confronti di colui che non ottempera al pagamento delle quote condominiali. Una polizza di tutela legale con la specifica garanzia del recupero quote condominiali può agevolare l’amministratore in questo delicato compito.

Responsabilità penale amministratore condominio

L’amministratore è tenuto ad adottare tutte le misure idonee a prevenire pericoli per l’incolumità pubblica derivanti dai beni condominiali da lui gestiti. Pertanto, l’amministratore deve attivarsi al fine di prevenire eventuali situazioni di pericolo e non essere chiamato a risponderne penalmente. I reati che egli può commettere sono, pertanto, sia di natura commissiva, che di natura omissiva. A titolo di esempio, possiamo richiamare tutte le norme in materia di sicurezza dalla cui violazione possono scaturire ipotesi di lesioni colpose (art. 590 Cod. Pen.) o, nelle fattispecie più gravi, di omicidio colposo (art. 589 Cod. Pen.).

di Walter Brighenti – DAS