Controversa questione ricorrente nei nostri casi di tutela legale, è il quesito relativo al riparto delle spese condominiali nell’ipotesi di interventi di manutenzione e di riparazione dei balconi.

La polizza di tutela legale DAS che interviene in tali circostanze è la polizza “Difesa Condominio” con l’apposita estensione di garanzia accessoria (“vertenze con condomini e/o conduttori e recupero quote condominiali”) che dà copertura anche per le controversie intercorrenti tra il condominio e il singolo condomino e che tutela l’amministratore condominiale anche nell’eventualità di vertenze con i singoli proprietari dell’immobile.

Il caso che vi raccontiamo è un “caso non risolto” in quanto non è stato possibile fornire assistenza legale all’amministratore perché, nella polizza in oggetto, non risultava sottoscritta l’estensione di garanzia di cui sopra.

I nostri uffici si sono comunque interessati al caso fornendo all’amministratore con il servizio “ConsulDAS” una consulenza legale da parte di un nostro avvocato del network.

Ecco la vicenda. Stefania lamenta il crollo di calcinaccio e di altro materiale detritico da parte del sotto-balcone del proprietario dell’appartamento superiore.

Stefania si rivolge all’amministratore condominiale molteplici volte, sostenendo che i costi della manutenzione del balcone sono di competenza di Adriano, il proprietario dell’appartamento ubicato al piano superiore. Adriano afferma, all’opposto, che tali spese gravano su Stefania, mentre, in assemblea condominiale, qualcuno dei partecipanti sostiene l’ipotesi che di esse debba farsi carico l’intero condominio, suddividendo l’intervento di manutenzione in base ai millesimi di proprietà. La questione è sfaccettata anche perché il regolamento condominiale non fa riferimento a tale specifica ipotesi.

Poiché non riesce ad accordarsi con Adriano e ritenendo che l’amministratore non abbia approfondito in modo adeguato la questione a lui sottoposta, Stefania decide di avviare un’azione legale nei confronti dell’amministratore imputandogli negligenza e mancata regolamentazione del caso. In particolare, secondo Stefania, l’amministratore avrebbe sottovalutato il rischio di crollo del soffitto del sotto-balcone, omettendo di adottare quei provvedimenti conservativi d’urgenza che possono essere varati autonomamente, salva successiva ratifica da parte dell’assemblea.

L’amministratore si rivolge a noi con la polizza di tutela legale condominiale, che tuttavia non può assisterlo per la mancanza di quella garanzia opzionale specifica di cui si accennava poco sopra, che comprende le vertenze con i singoli comproprietari.

Il nostro avvocato del network ha comunque fornito all’amministratore un chiarimento giurisprudenziale nell’ambito del servizio di “ConsulDAS” che è sempre operativo in tutte le polizze DAS di tutela legale.

Possiamo, allora, riassumere la problematica in questi termini (molteplici orientamenti giurisprudenziali):

• (prima tesi): le spese per il rifacimento del sotto-balcone sono di pertinenza del proprietario del balcone poiché esso costituisce il prolungamento della corrispondente unità immobiliare;
• (seconda tesi): le spese per il rifacimento del sotto-balcone sono di pertinenza del proprietario dell’appartamento sottostante, essendo il balcone equiparato al soffitto;
• (terza tesi): le spese per il rifacimento del sotto-balcone sono di competenza di tutti i proprietari in quanto i balconi sono considerati parti comuni quando contribuiscono all’abbellimento ed al decoro architettonico dell’edificio, ma la funzione ornamentale-architettonico-decorativa deve essere provata e dimostrata dal soggetto interessato e non può essere sostenuta in astratto. In ogni caso, questa considerazione vale solo nel caso in cui il terrazzo è un balcone che sporge all’esterno dell’immobile e non è incassato nella struttura perimetrale.

Per il futuro, abbiamo suggerito all’amministratore dello stabile di estendere la copertura di tutela legale e di disciplinare nel regolamento del condominio la ripartizione delle spese di manutenzione dei balconi.

Il prodotto: Difesa Condominio; valore in lite: 5.000 euro (preventivo fattura di ricostruzione del soffitto del balcone); durata della controversia: 2 mesi; spese legali sostenute dall’amministratore condominiale che, in caso di copertura, avrebbe garantito DAS: 650 Euro oltre IVA e CPA.

di Walter Brighenti – DAS