Si rivolge a noi il titolare dello studio di amministrazione condominiale “Abitare s.a.s.”, assicurato con la polizza DAS di tutela legale “Difesa Condominio”. Riccardo, l’amministratore condominiale, ha richiesto una consulenza legale a DAS in merito ad un quesito che gli è stato sottoposto da un cliente. L’ufficio “ConsulDAS” ha provveduto a raccogliere la domanda di Riccardo e a trasmetterla ad un avvocato del network competente in tema di questioni di responsabilità dell’amministratore e di condominio.
Detrazione spese ristrutturazione condominio: la responsabilità dell’amministratore
La premessa, alla base del ragionamento, è che Riccardo non è “tecnicamente” l’amministratore del condominio in cui abita il suo cliente. Si tratta, infatti, di un “condominio minimo”, composto da pochi alloggi, con un numero di proprietari inferiore a otto e, come tale, dispensato dalla nomina di un amministratore e da un regolamento condominiale. Riccardo, semplicemente, offre supporto e consigli pratici, in caso di necessità, al suo cliente per indirizzarlo verso scelte corrette da un punto di vista normativo.
Il caso è comunque interessante anche per Riccardo al quale è stato chiesto se la detrazione delle spese per ristrutturazione, nel caso di bonus 110%, spetti anche al condominio senza amministratore.
In generale, in un condominio amministrato da un amministratore, la detrazione per le spese di ristrutturazione del condominio è possibile se la ristrutturazione è stata deliberata dall’assemblea condominiale con la maggioranza prevista dal Codice Civile all’articolo 1120. In base a tale norma, le deliberazioni che hanno per oggetto innovazioni devono essere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio. La responsabilità è dell’amministratore qualora non convochi l’assemblea condominiale o deliberi senza le maggioranze richieste o effettui tali interventi in maniera autonoma (innovazioni, atti che eccedono l’ordinaria amministrazione, spese di ristrutturazione).
Spese di ristrutturazione condominio senza amministratore: possibile il bonus 110% in un condominio senza amministratore?
Su tale questione, l’avvocato convenzionato DAS incaricato della “ConsulDAS” spiega a Riccardo che è recentemente intervenuta una circolare esplicativa dell’Agenzia delle Entrate che, a sèguito di un interpello promosso da un contribuente, ha spiegato la positiva fattibilità del ricorso al bonus 110% anche per gli immobili condominiali “minimi” in cui non è prevista la nomina di un amministratore e non è richiesta la deliberazione da parte di un’assemblea condominiale.
Pertanto, al fine di beneficiare del bonus 110%, per i lavori realizzati sulle parti comuni, gli edifici condominiali che, non avendone l’obbligo, non abbiano nominato un amministratore possono utilizzare il codice fiscale del proprietario incaricato di effettuare gli adempimenti previsti dalla legge (asseverazione, visto di conformità, APE, ecc.). Resta necessario dimostrare che gli interventi sono stati effettuati sulle parti comuni dell’edificio condominiale.
Nel caso di specie, spiega l’avvocato incaricato DAS, considerato che il cliente di Riccardo abita in un “condominio minimo”, le fatture fiscali dovranno essere emesse nei confronti del proprietario che effettuerà i correlati adempimenti per conto dell’intero condominio.
Bonus 110% condominio senza amministratore
Il suggerimento dato a Riccardo, a conclusione della “ConsulDAS”, è stato quello di proporre al condominio presso cui abita il suo cliente di incaricare uno dei proprietari di effettuare il pagamento del totale (in un’unica soluzione con fatture intestate al singolo proprietario incaricato) per fruire delle agevolazioni fiscali, salvo poi chiedere agli altri proprietari di rimborsargli la quota anticipata.
Per ulteriori approfondimenti, utile la consultazione dell’interpello n. 809/2021 dell’Agenzia delle Entrate: “Superbonus – Interventi antisismici e di efficientamento energetico realizzati mediante demolizione e ricostruzione di un edificio che costituisce un condominio minimo – Articolo 119 e 121 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (Decreto Rilancio)”.
Il prodotto: “Difesa Condominio”; valore in lite: 250.000 Euro; durata della controversia: 15 giorni; spese legali per consulenza stragiudiziale: 300 euro.
Questo articolo trae spunto da un caso reale, ma ogni riferimento è puramente casuale
di Walter Brighenti – DAS
