Durante la diretta Das “La parola agli esperti” dedicata al Superbonus 110% per condominio e amministratore, ci siamo soffermati non solo sulle positività di questo utile strumento fiscale, ma anche sui rischi che si corrono e sul modo migliore per evitarli. Riassumiamo in questo articolo i temi legali più caldi, rimandando al video integrale per ulteriori approfondimenti.  

Superbonus 110%: interventi di edilizia senza spendere un euro?

Non sempre è tutto “gratis”, ci sono alcune voci di spesa che non rientrano nel superbonus 110% perché la norma non le prevede come detraibili o perché nel caso in cui poi si decida non affidare i lavori in appalto, rimangono a carico dei condomini. 

Ad esempio il costo dello studio di fattibilità è detraibile solo se vengono eseguiti i lavori. Solitamente i General Contractor chiedono ai condomini il versamento di una quota (tra i 200 e 400 euro/unità) che rimane definitivamente incamerata dal General Contractor in caso non si prosegua. 

Non sono detraibili e rimangono a carico del condominio le spese di verifica della conformità edilizio-urbanistica e le spese e sanzioni di sanatoria: lo Stato non paga gli abusi! 

Non sono detraibili nemmeno le spese di coibentazione della facciata in corrispondenza di vani non riscaldati come ad esempio il giroscale interno del condominio. Per cui o si progetta una discontinuità della facciata con il classico “scalino”, oppure si prevede il cappotto o altra soluzione che garantisca la linearità della facciata: queste spese possono essere detraibili in misura minore sfruttando altri bonus. 

Vengono spesso deliberate assieme al Superbonus anche altre opere, come l’innalzamento dei parapetti che però rientrano in altri bonus e quindi devono essere tenuti separati a livello di contabilità anche perché non detraibili al 100%. 

Non è sempre detraibile il compenso straordinario dell’amministratore per il gravoso compito di seguire tutto l’iter. L’agenzia delle entrate ha risposto ad uno dei primissimi interpelli evidenziando come il compenso dell’amministratore sia detraibile solo se lo stesso rivesta anche il ruolo di responsabile dei lavori. L’attività di responsabile dei lavori tuttavia è ulteriore e diversa da quella dell’amministratore per cui lo stesso verrebbe pagato ma in realtà per una ulteriore attività appunto. 

È possibile per il condominio evitare tali costi non detraibili solo se il General Contractor, quale forma di proposta commerciale (posto che in questo caso non avrebbe senso praticare uno “sconto”), si renda disponibile a pagare al condominio il costo di tali spese in tutto o in parte. 

In particolare per il compenso dell’amministratore è possibile sottoscrivere un contratto trilaterale Condominio-General Contractor-Amministratore in forza del quale il compenso viene pagato dal General Contractor ma fatturato al condominio in modo da evitare che si possa discutere di provvigione (sarebbe nulla se l’amministratore non è anche mediatore). 

Non è infine detraibile il compenso dell’avvocato qualora il condominio decida di farsi assistere sul piano contrattualistico. 

Rischi legati al ricorso al superbonus 110% e come evitarli

L’agenzia delle Entrate ha a disposizione 8 anni di tempo per effettuare le verifiche ed agire per il recupero di capitale, interessi e sanzioni. Agisce contro il beneficiario dell’agevolazione, ossia il condomino e in via solidale contro appaltatore e/o professionisti se l’errore è dipeso da questi. 

I rischi sono conseguenti a: 

• Errate dichiarazioni dei condomini in sede di cessione del credito; 
• Presenza di irreperibili o di fallimenti per cui la quota parte di spesa di tali immobili non viene incassata dal General Contractor e viene quindi a ricadere sugli altri condomini (in questo caso 119 c. 9 bis o scioglimento del vincolo di solidarietà) 
• Errori dell’asseveratore e di chi fa il visto di conformità (polizza obbligatoria pari all’ammontare dei lavori e non inferiore a 500.000 euro) 
• Errori dell’amministratore (polizza obbligatoria ex art. 1129 del Codice civile) per lavori straordinari; 
• Aumento del costo dei materiali oltre il prezziario DEI; 

• Modifiche legislative che limitino la circolazione del credito (vedi Decreto Sostegni ter), mettendo in difficoltà imprese e banche; 
• Fallimento dell’impresa o sua interruzione/sospensione del cantiere; 
• Sforo del termine di esecuzione dei lavori (per questo è importante prevedere clausole contrattuali ad hoc); 

In ogni caso, i rischi possono essere evitati o per il tramite di polizze assicurative o con inserimento di clausole contrattuali che disciplinino in senso favorevole al condominio queste ipotesi, e soprattutto con la scelta di un General Contractor e professionisti affidabili. 

In alcuni casi lo sforo del termine può essere causato anche da impugnazioni delle delibere di approvazione dei lavori. Chi impugna lamenta in genere o la violazione del decoro o l’occupazione di parti di proprietà esclusiva (es. balconi, giardini) per un’area corrispondente allo spessore del cappotto; i pichi arresti giurisprudenziali di merito si sono per ora espressi in maniera contraddittoria: mentre il Tribunale di Roma con sentenza del 16.12.2020 ha dichiarato nulle le delibere di installazione di cappotto che venga a ridurre la proprietà esclusiva, il Tribunale di Milano con la pronuncia cautelare del 13.08.2021, nel contemperamento di interessi contrapposti, ha inteso privilegiare l’interesse collettivo a tutela di un bene superiore (l’ambiente), rispetto all’interesse privato di non vedere ridotta una modesta superficie della propria proprietà esclusiva, evidenziando inoltre che aderendo alla tesi opposta sarebbe sempre necessaria l’unanimità dei consensi dei partecipanti al condominio, rendendo del tutto inutile quindi la maggioranza semplice e ridotta prevista dal DL Rilancio proprio per favorire l’adozione di delibere di opere volte al contenimento dei consumi energetici. 

di Avv Matteo Carcereri; Voi Carcereri Studio legale