Il caso

Prodotto utilizzato: DAS in Famiglia

Tempi di definizione: Qualche mese

Spese sostenute dal cliente: 0 euro

Spese legali e peritali risparmiate grazie a D.A.S.: circa 300 euro

SE PAGHI DI PIU’, NULLA E’ DOVUTO ANCORA (O QUASI); IL CASO DI UN NOSTRO ASSICURATO PROPRIETARIO DI UN IMMOBILE

Sembrerà ovvio, ma non è così.

“Amministropoli”, il Regno dell’Inghippo, è famosa per complicare il semplice e può accadere che una persona che paghi di più si veda recapitato un avviso di accertamento per pagare un’altra somma ancora.

Aprire la cassetta delle lettere, la sera, al rientro dal lavoro, può riservare amare sorprese. Non solo una congerie di volantini pubblicitari infilati in quantità industriale per stordire l’ignaro con l’ultima imperdibile offerta sottocosto, ma anche una busta con la quale gli si notifica la pretesa tributaria per non aver pagato delle tasse.

È ciò che è capitato al signor Cleto, un nostro assicurato, proprietario di un appartamento.

Può accadere − considerato il vento di crisi che alligna ormai da tempo nel nostro paese – che il locatore decida di venire incontro all’inquilino in difficoltà e gli riduca il canone di affitto. Così ha fatto il signor Cleto.

Se si riscuote di meno, si dichiara di meno e non si devono altre tasse all’erario rispetto a quanto già versato.

Il signor Cleto pensava di dormire sonni tranquilli.

Per Cleto, il proprietario dell’immobile locato, sembrava tutto facile e risolto. Egli aveva accettato di incassare di meno, pur di non incorrere in problemi di contenzioso con il locatario: mancato pagamento del canone, arretrati, diffida legale ad adempiere, morosità, azione di sfratto, ecc.

Quando un conduttore non paga l’affitto, si aprono ventagli di situazioni complesse ed onerose, che consigliano prudenza e praticità: meglio incassare meno, che affrontare cause legali dall’esito incerto. Così credeva il signor Cleto.

Purtroppo, le cose non stanno sempre così e “Amministropoli”, la Città della Burocrazia − dove il semplice diventa complicato e l’ovvio assurge a chimera − si era attivata con una cartella esattoriale recapitata all’inconsapevole proprietario. In sintesi, a quest’ultimo, si esigeva, a distanza di tempo dai fatti, gli arretrati per un’imposta erariale non ottemperata: 67 Euro di imposta, più gli interessi, moltiplicati per gli anni, le spese di esazione, i diritti fissi… Il povero signor Cleto stava davvero convincendosi che, quell’appartamento, ricevuto in eredità, anziché risultargli un “tesoretto” per la sua vecchiaia, era, all’opposto, un’angheria burocratica sulle sue spalle.

Il “bureau” amministrativo riteneva, infatti, che la modifica di un elemento del contratto di locazione (il prezzo della pigione) dovesse essere oggetto di registrazione al pari di una qualunque altra modifica contrattuale con pagamento della tassa conseguente.

In Italia, è noto, esiste una tassa per tutto, retaggio di un passato lontano, ma non così remoto, che aveva indotto il giurista Romualdo Trifone, ai primi del Novecento, a pubblicare un saggio sull’elencazione ed abolizione dei diritti feudali e demaniali ancora esistenti sulla penisola: ad “Amministropoli”, il vecchio barone del Gattopardo, si era inventato anche una tassa sull’ombra!

Fortunatamente, è intervenuta in questi casi la ConsulDAS: il locatore Cleto era assicurato con una polizza di tutela legale DAS e ha ben pensato di rivolgersi alla sua compagnia per contestare la cartella esattoriale notificatagli.

Il legale DAS è risalito ad un D.P.R. del 26 aprile 1986, n. 131, artt. 3 e 17, che individua in maniera espressa gli eventi successivi alla conclusione del contratto di locazione, che devono essere assoggettati ad imposta di registro con conseguente obbligo di comunicazione all’amministrazione finanziaria. Si tratta di proroghe, cessioni, termine finale di efficacia e risoluzioni dell’originario contratto di locazione; tutte variazioni che devono essere registrate e per le quali si dovrà pagare un’imposta di registro entro 30 giorni dall’evento.

Si trattava, allora, di comprendere se anche la riduzione dell’importo del canone di locazione potesse essere rapportata al combinato disposto degli articoli 3 e 17 del citato decreto.

Il legale DAS è risalito ad un parere dell’Agenzia delle Entrate (interpello 28.06.10) secondo il quale l’accordo, anche tacito, di riduzione del canone di locazione, inizialmente pattuito, non integra un’ipotesi riconducibile all’elenco di cui al decreto n. 131.

Resta da capire se la variazione del prezzo del canone possa integrare una novazione dell’originario rapporto contrattuale con conseguente mutamento dell’oggetto o del titolo della prestazione, ai sensi dell’articolo 1230 del Codice Civile: se così fosse, tale variazione, comporterebbe un’automatica estinzione dell’obbligazione (estinzione del contratto di locazione).

La Cassazione (sez. III, 9 aprile 2003, n. 5576) ha ritenuto, tuttavia, che in tali casi non emerge la volontà inequivoca delle parti di estinguere l’obbligazione precedente, con la duplice deduzione che il contratto di locazione resta valido e che l’accordo di riduzione del canone non è equiparabile agli eventi che devono obbligatoriamente essere portati a conoscenza dell’amministrazione finanziaria secondo le modalità dell’art. 17 del T.U.R.

Un ulteriore inghippo poteva essere, però, l’art. 19 del T.U.R., che sancisce un principio generale della scienza delle finanze secondo il quale “è fatto obbligo denunciare gli eventi che diano luogo ad ulteriore liquidazione di imposta”. Tra tali eventi, è sicuramente annoverabile l’aumento contrattuale del canone di locazione, cui segue l’imposizione di una maggiore imposta, mentre ciò non può essere per un accordo che preveda la riduzione del canone e della base imponibile.

L’avvocato della ConsulDAS ha, quindi, potuto contestare la legittimità della cartella esattoriale notificata, che è stata pertanto annullata. Il legale ha, però, fatto presente all’assicurato che la riduzione del canone comporta anche una riduzione dell’imponibile fiscale e, quindi, la corresponsione di una minore imposta. Questa variazione deve, tuttavia, essere provata e il modo migliore per fare ciò è quello di procedere alla registrazione della variazione. Ai sensi della legge, infatti, chiunque ne abbia interesse può richiedere la registrazione di un atto, pagando la relativa imposta.

Al signor Cleto conviene fare ciò, anche se non vi è tenuto.

La facoltà di registrare il nuovo accordo consentirà al proprietario dell’immobile di rendere edotta l’amministrazione statale circa la riduzione del canone, rendendo opponibile ai terzi la variazione.

Il nuovo canone pattuito assumerà rilevanza anche ai fini dell’I.V.A. e delle imposte sui redditi.

L’avvocato DAS è stato un aiuto irrinunciabile per il signor Cleto, che non è più intenzionato a vendere l’appartamento: tra un anno scadrà il contratto e la figlia del signor Cleto vuole andare a vivere per conto proprio… Esisterà un balzello anche per questo?