E’ meglio alloggiare in appartamento o in albergo? Come diventare un host di un bnb?  Tra gli addetti ai lavori, si parla tecnicamente di “ricettività extra-alberghiera”: turisti che preferiscono alloggiare in appartamenti piuttosto che in alberghi.

C’era una volta il mestiere dell’affittacamere.

Il motto era: guadagnare in casa propria, sfruttando ciò di cui si disponeva.

Negli anni Sessanta, anni del baby boom e della rinascita economica del paese, quando andare in vacanza era ancora un lusso e con la Seicento intere famiglie viaggiavano al completo per raggiungere il mare dalla mattina alla sera, la soluzione della camera in affitto era il massimo che si poteva sperare per risparmiare e concedersi un po’ di relax.

Possedere un immobile in un luogo turistico e non poterlo abitare perché non se ne ha il tempo.

Secondo il quotidiano britannico The Guardian, in Italia ci sono due milioni e settecentomila case sfitte. Secondo il censimento del Mef, il valore patrimoniale dei fabbricati pubblici censiti (1 milione di unità catastali) è stimato in 283 miliardi di Euro. È un paradosso italiano, dove si allungano le liste di attesa per l’accesso all’edilizia popolare e i proprietari preferiscono tenere chiusi i loro alloggi anziché abitarli o locarli. La situazione è più grave nelle grandi città, specie in quelle di rilevanza turistica, dove sembra sfuggire il potenziale economico di una molteplicità di immobili sfitti e abbandonati al degrado.

Hai un appartamento inutilizzato e vuoi iniziare a guadagnare con un “bnb”, affitto breve? Allora, puoi diventare un “host”. In America, esistono società di brokeraggio online come “Homeaway” e “Airbnb” specializzate in servizi di ospitalità per organizzare ed offrire alloggi per soggiorni turistici o altre esperienze di vacanza.

In passato, la camera in affitto era anche una buona opportunità per il proprietario di un immobile che, novello albergatore, si cimentava con una nuova attività seppur limitata al periodo delle ferie estive. Era un modo per rendere profittevoli gli spazi della propria casa suddividendoli, alla meglio, e mettendoli a disposizione di non troppo pretenziosi turisti.

La casa-vacanze è l’evoluzione moderna dell’affittacamere. Il turismo dell’era digitale, degli strumenti Web e delle App dedicate è improntato alla “sharing economy”, ossia al risparmio, alla condivisione e alla flessibilità.

L’art. 53 del “Codice del Turismo” sancisce che “gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione”.

Si tratta di immobili arredati e concessi in uso per l’affitto a visitatori occasionali (turisti), senza offerta di servizi aggiuntivi (conciergerie, rimessa auto, vitto o prima colazione, ecc.), e per un periodo limitato di tempo.

Il privato, che voglia valorizzare l’immobile di sua proprietà, troverà nel c.d. Codice del Turismo e nei regolamenti comunali di pertinenza la normativa che disciplina le locazioni ad uso turistico. Il richiamo è, infatti, alla disciplina del contratto di locazione avente una particolare causa: l’interesse turistico dell’affittuario. Non si tratta, quindi, di un’attività alberghiera, ma di una locazione di un immobile urbano adibito ad attività di interesse turistico.

La distinzione è fondamentale perché tali attività (diversamente da pensioni, ostelli, alberghi, b. & b.) non hanno alcun obbligo ristorativo né obblighi connessi alla sicurezza previsti per i locali aperti al pubblico. Si distinguono anche dal mestiere dell’affittacamere perché per esso esiste il limite delle non più di 6 stanze locate all’interno del medesimo immobile.

Quali sono, allora, gli adempimenti necessari per il proprietario che intenda cimentarsi in tale nuova attività?

Innanzitutto, va osservato che l’immobile può trovarsi in qualunque luogo; quindi, non necessariamente in una località turistica o di interesse paesaggistico particolare. L’immobile deve, però, essere ad uso abitativo: deve trattarsi di uno stabile che abbia ricevuto l’abitabilità e l’agibilità per essere adoperato a scopo civile e non industriale. Altro discorso, è se l’attività così avviata (casa-vacanza) sia un’attività imprenditoriale o meno.

Di certo, si tratta di un’attività economica commerciale, fonte di reddito: i guadagni vanno dichiarati nel 730 e deve essere rilasciata la ricevuta per il pernottamento.

L’attività è imprenditoriale (ai sensi dell’art. 2082 Cod. Civ.) se organizzata con i caratteri della sistematicità e dell’imprenditorialità mentre è occasionale se svolta in modo episodico o saltuario. La dottrina ha chiarito che, seppur stagionale, l’attività può considerarsi abituale (e, pertanto, imprenditoriale) se esercitata in modo costante e continuativo. Ne consegue che, se svolta in forma imprenditoriale-commerciale, l’“albergatore” dovrà:

1. aprire la partita iva;
2. iscriversi nel registro delle imprese;
3. procedere alla SCIA (segnalazione certificata alla questura di inizio attività);

Come si diceva sopra, un ulteriore aspetto da tenere in considerazione è la durata dell’affitto. Le locazioni ad uso abitativo, per finalità turistiche, non possono essere prolungate troppo nel tempo. In particolare esse:

1. possono avere una durata da 7 giorni a 3 mesi;
2. se la locazione ha durata inferiore ai 30 giorni, non è necessario il contratto scritto;
3. se ha una durata superiore ai 30 giorni, il contratto di locazione turistica deve essere stipulato per iscritto e registrato presso l’Agenzia delle Entrate;

Ritornando agli adempimenti necessari iniziali, il proprietario dell’immobile:

• deve verificare il regolamento condominiale (se si tratta di un appartamento) poiché è possibile vietare con delibera assembleare la modificazione d’uso della singola unità abitativa;
• deve registrare in questura l’apertura della casa-vacanza;
• deve effettuare la comunicazione di cessione del fabbricato: il godimento e l’uso dell’immobile da parte di terzi;
• deve comunicare alla questura le generalità delle persone alloggiate;
• deve richiedere agli affittuari l’esibizione della carta di identità o del passaporto;
• deve addebitare al fittavolo-turista la tassa di soggiorno;

Se sei interessato a tutto ciò, e hai un appartamento libero, ti potrebbe interessare la tutela legale Difesa Albergo e dare così il benvenuto al nuovo ospite!