Vi parliamo oggi di una delle prime controversie da noi gestite in tema di Superbonus 110% ed in particolare del caso di un amministratore del condominio, con noi assicurato tramite la polizza “Difesa Condominio”, che ha avuto dei problemi a seguito dei lavori di efficientamento energetico dello stabile da lui amministrato.

La polizza “Difesa Condominio” offre assistenza legale, in ambito contrattuale, nelle controversie con i fornitori del condominio inteso come ente dotato di personalità giuridica.

Anche il condominio “Risorgimento” ha aderito alla campagna di efficientamento energetico nota come “Superbonus 110%”, optando per la scelta della cessione del credito ad una società finanziaria. Franco, l’amministratore con noi assicurato, ha seguito tutta la procedura amministrativa di asseveramento necessaria per poter fruire del rimborso previsto dalla normativa di legge. I problemi sono sorti dopo, a lavori eseguiti, a causa del cattivo funzionamento, in alcune unità immobiliari, del sistema di riscaldamento.

Per avere diritto al superbonus 110%, bisogna migliorare di almeno due classi energetiche la “pagella” dei consumi dell’edificio condominiale. Per fare questo, Franco ha contattato un fornitore che ha individuato due categorie di lavori principali di riqualificazione energetica da eseguire sull’immobile:

• la realizzazione di un cappotto termico della facciata del condominio (coibentazione);
• la conversione degli impianti di climatizzazione invernali autonomi in un unico impianto centralizzato di nuova generazione (centrale termica).

A lavori ultimati, a distanza di qualche tempo, alcuni condomini hanno rilevato che nelle stanze dei loro appartamenti qualche termosifone risultava freddo. Su segnalazione dell’amministratore, la ditta esecutrice dei lavori ha quindi effettuato un sopralluogo sugli appartamenti interessati e ha provveduto alla sostituzione delle valvole di contabilizzazione del calore applicate ai singoli termosifoni.

Com’è noto, infatti, per legge, in caso di riscaldamento con caldaia centralizzata, tutti gli appartamenti devono poter disporre di una valvola di contabilizzazione del calore, applicata ai singoli termosifoni, grazie alla quale è possibile risalire al consumo di ogni singola unità immobiliare e procedere così al conguaglio della spesa sostenuta.

Purtroppo, questo intervento non si è rivelato risolutivo e, a distanza di un breve periodo, il problema si è ripresentato. A questo punto, però, a seguito di nuova segnalazione da parte di Franco, la ditta non si è dimostrata più disponibile ad intervenire sostenendo, con relazione di un proprio tecnico, che il difetto era da imputare non alla sorgente di calore o alle termovalvole, ma alla rete di distribuzione (impianto idraulico), che non riusciva a mantenere la corretta pressione dell’acqua all’interno delle tubature. Per tale ragione, la l’azienda ha declinato ogni responsabilità e ha imputato il cattivo funzionamento allo stato di obsolescenza della rete di distribuzione, che non era stata oggetto di intervento e che risultava essere ancora quella originaria installata al momento della costruzione dello stabile.

L’amministratore ha quindi attivato la sua polizza Difesa Condominio chiamando il numero verde dedicato.

I nostri uffici, verificata la regolarità del sinistro, hanno messo a disposizione del condominio un avvocato e un perito. Il perito tecnico ha eseguito un’ispezione nel locale caldaia e ha osservato che, con una modica spesa, si poteva sostituire la pompa di distribuzione con una pompa dotata di una propulsione superiore, in modo tale da far circolare l’acqua all’interno delle tubazioni degli appartamenti con una maggiore pressione.

L’avvocato incaricato, forte della perizia tecnica favorevole al condominio, ha avviato un’intensa attività interlocutoria con la controparte finalizzata al raggiungimento di una soluzione di reciproco vantaggio. In particolare, il legale contesta la lavorazione eseguita dalla ditta la quale si è impegnata, al di là della vetustà delle tubature, a garantire il corretto funzionamento del nuovo generatore di calore.

La ditta ha quindi, accettato di rivedere la posizione iniziale, rendendosi disponibile ad un intervento di sostituzione gratuita del componente idraulico segnalato dal perito nostro incaricato. Per quanto concerne, invece, le unità riscaldanti all’interno degli appartamenti, il fornitore ha fatto pervenire all’avvocato incaricato dal condominio un preventivo, ad un prezzo agevolato, per la sostituzione dei radiatori termici obsoleti in cui era stata accertata la perdita di distribuzione del calore.

Il sinistro si è così concluso senza necessità di azioni legali, ma con un’attività stragiudiziale che ha permesso la continuazione della collaborazione con la ditta anche per ciò che riguarda la manutenzione periodica e le verifiche strumentali da eseguire nel corso del tempo.

Il prodotto: “Difesa Condominio”; valore della lite: 15.000 Euro; durata della controversia: tre settimane; spese legali e peritali sostenute da DAS per la definizione stragiudiziale della lite e non a carico del condominio: 2.650 Euro.

di Walter Brighenti – DAS