Si rivolge ai nostri uffici, Aldo, assicurato con la polizza Difesa Condominio in quanto amministratore del condominio “Le villette” e titolare dello studio di amministrazione condominiale “AL.DO. Immobiliare s.n.c.”. L’edificio condominiale da lui gestito è un immobile di nuova costruzione, un esempio di edilizia innovativa ed ecosostenibile, una tipologia di architettura definita “condominio orizzontale” in cui le singole unità abitative si sviluppano l’una accanto all’altra, a schiera.

Dopo appena un anno dall’ultimazione dei lavori, Aldo viene interessato dai proprietari per un problema estetico della facciata dell’immobile nella quale sono comparse delle bolle sull’intonaco che, gonfiandosi, rischiano di pregiudicare l’impermeabilizzazione e l’isolamento termico degli appartamenti.

Contattato il costruttore, Aldo, in qualità di amministratore, ottiene un intervento di riparazione localizzato sui singoli punti in cui il rivestimento esterno si è usurato. La situazione sembra essere ritornata alla normalità quando, a causa delle forti precipitazioni nel periodo estivo, il problema si manifesta nuovamente con il distacco di una parte della pittura.

A questo punto, l’impresa di costruzione si rende nuovamente disponibile ad un intervento di manutenzione straordinaria localizzato alle porzioni di intonaco danneggiate, ma non è propensa a ripetere completamente la tinteggiatura sull’intera superficie della parete come vorrebbe l’amministratore Aldo. Segue un contenzioso epistolare, al termine del quale l’amministratore del complesso edilizio “Le villette” decide di rivolgersi a DAS attivando la polizza di tutela legale “Difesa Condominio”.

Denunciato il sinistro a DAS, la Compagnia affida la pratica ad un legale convenzionato specializzato in vertenze contrattuali immobiliari il quale provvede a mettere in mora sia il costruttore (la ditta “Progetto RE” di Castaldelli R. & Partners s.r.l.), sia l’appaltatore (la ditta “Nuova E.R.A.” s.r.l.) ossia il fornitore cui era stata demandata l’attività di isolamento termico della facciata esterna dell’edificio condominiale.

È stata necessaria anche una perizia tecnica, anch’essa in garanzia con la polizza di tutela legale “Difesa Condominio”, per verificare l’entità del difetto riscontrato sulla facciata dell’edificio condominiale.

Per legge, infatti, la responsabilità del costruttore, per i vizi della cosa venduta, è di dieci anni mentre, a sua volta, quest’ultimo, può rivalersi sul fornitore cui aveva sub-appaltato l’esecuzione dell’opera. Pretestuose, infatti, apparivano, all’avvocato DAS, le argomentazioni della ditta “Progetto RE” di trasferire sull’appaltatore l’onere di risposta alle richieste di ripristino della facciata avanzate dall’amministratore condominiale.

Peraltro, l’esecutore dell’isolamento termico della facciata si era reso disponibile ad un intervento di manutenzione “ordinaria” sostenendo, però, che il rifacimento dell’intera parete non era possibile a meno che una parte delle spese non fossero sostenute dal condominio, che poteva, poi, chiedere un rimborso all’impresa edile costruttrice del complesso condominiale.

In questo groviglio di responsabilità ripartite, la situazione è stata chiarita dal giudice cui l’avvocato DAS si è rivolto per far valere i diritti del condominio rappresentato dall’amministratore Aldo. La sentenza del giudice è interessante perché, oltre a dare ragione al condominio “Le villette”, richiama anche una giurisprudenza sul tema che chiarisce che non rientrano nella garanzia decennale del costruttore o dell’appaltatore i semplici difetti estetici della facciata. Tuttavia, non sono da considerarsi tali quelli riguardanti gli elementi secondari ed accessori (che costituiscono, quindi, anch’essi, gravi vizi di costruzione dell’edificio) che compromettono la funzionalità complessiva dell’opera edile.

Il prodotto: “Difesa Condominio”; valore in lite: 150.000 Euro; tempo di risoluzione della controversia: 16 mesi; spese peritali sostenuta da DAS: 2.500 euro oltre IVA ed accessori; spese legali anticipate da DAS: 2.750 euro oltre IVA ed accessori.

 

di Walter Brighenti – DAS

Questo articolo trae spunto da un caso reale, ma ogni riferimento è puramente casuale