Abbiamo visto, in un nostro recente approfondimento normativo, che sono circa 1.200.000 gli immobili condominiali esistenti in Italia. Man mano che trascorrono i mesi, sono sempre di più gli edifici condominiali coinvolti nella pratica del superbonus condomini (110%) per accedere alle agevolazioni fiscali previste dalla legge.

Si rivolge a noi Odofredo, professionista architetto, titolare dello studio di architettura “ArckiTech” insieme ad altri due soci. Odofredo è assicurato con DAS con la polizza di tutela legale DAS Professionista. La polizza comprende il “pacchetto base” + le “controversie con i clienti senza azione in giudizio”.

Com’è noto, il PNRR si configura come lo strumento istituzionale che intende sostenere la ripartenza, sia a livello economico che sociale, dopo il periodo della crisi economica. Tra gli strumenti governativi da esso previsti atti a sostenere la ripresa, si configura il tanto attuale tema del superbonus110% e molti imprenditori e professionisti, assicurati con DAS con la polizza di tutela legale, hanno contattato il servizio di “ConsulDAS” per ricevere consulenza e formazione sui nodi scoperti di tale normativa. In particolare, i nostri assicurati (architetti, ingegneri, geometri, amministratori condominiali e altri professionisti), contattano la Compagnia per conoscere meglio il quadro normativo di riferimento sulle agevolazioni fiscali introdotte dal superbonus e dal sismabonus, che mirano a migliorare l’efficienza e la sicurezza degli edifici in Italia.

La “ArckiTech” di Odofredo riceve un ingaggio da un’importante cliente per il risanamento conservativo complessivo di un edificio storico di pregio da destinare ad abitazioni condominiali signorili.

Odofredo ci riferisce di una difficoltà incontrata dai suoi colleghi nella gestione delle pratiche superbonus 110% poiché gli adempimenti burocratici (come già evidenziato in un nostro ulteriore approfondimento) sono numerosi e un errore nella corretta istruzione della pratica (soprattutto in tema di cessione del credito) rischia di invalidare l’intero iter. Ecco, quindi, le domande che ci sono state poste e che abbiamo gestito attraverso il nostro servizio di “ConsulDAS” oltre alla trattazione del caso concreto che ci è stato denunciato.

Superbonus 110%: che cosa succede se il tecnico sbaglia? Quali sono i controlli e le sanzioni? Qual è il rischio di un’asseverazione errata?

Allo studio di architettura di Odofredo, il committente aveva richiesto un intervento di risanamento ambientale in un edificio condominiale già esistente da adeguare con i nuovi standard energetici e aveva domandato l’apertura della pratica superbonus 110%. Era il primo caso di pratica di agevolazione fiscale che Odofredo si trovava a gestire.

Preliminarmente, gli avvocati di “ConsulDAS” hanno chiarito a Odofredo il perimetro giuridico delle sue responsabilità. Infatti, all’architetto è richiesto di redigere il progetto a partire dalle verifiche bioclimatiche, indispensabili anche in fase di ristrutturazione, fino all’utilizzo degli strumenti di verifica della rispondenza del comportamento energetico dell’edificio oggetto di risanamento in un’ottica di risparmio energetico, risparmio economico e di miglioramento delle condizioni di “comfort indoor” per gli occupanti dell’immobile. Un altro aspetto molto importante (come già abbiamo chiarito in un nostro precedente articolo) è la predisposizione del preventivo di parcella: l’architetto deve indicare il grado di complessità dell’incarico e stabilire il valore dell’opera, indicare i compensi per le singole prestazioni professionali, specificando per ciascuna di esse il relativo costo di massima, comprensivo di spese, oneri fiscali, oneri contributivi, e il costo totale del suo intervento.

Altro tema rilevante, è quello della responsabilità relativa alla pratica superbonus 110%, che ricade in primis sul beneficiario committente del superbonus ossia il proprietario dell’immobile. La responsabilità rimane in capo al beneficiario anche se l’infrazione è riconducibile ai tecnici o alle imprese che hanno seguito l’iter procedurale del superbonus.

L’asseverazione dei requisiti tecnici, tra cui anche la congruità delle spese, è competenza del tecnico abilitato, ma, come stabilito dalla normativa, il primo e diretto responsabile di un’asseverazione errata è il beneficiario del credito d’imposta ossia il committente proprietario: il “rischio asseverazione” grava, infatti, su di lui.

Superbonus 110%: se il tecnico sbaglia

Se il tecnico commette uno sbaglio nella progettazione, l’asseverazione risulta errata, ovvero in caso di controlli da parte dell’amministrazione pubblica emergano difformità, la prima figura chiamata a rispondere è il beneficiario del superbonus: il committente proprietario dell’immobile. La sanzione principale consiste nella decadenza dal beneficio dell’agevolazione fiscale al 110%: in caso di irregolarità, l’Agenzia delle Entrate richiederà la restituzione dell’importo corrispondente alla detrazione ottenuta maggiorato di interessi. Se l’errore è imputabile ai professionisti coinvolti nel progetto, il beneficiario potrà rivalersi su di loro in quanto solidalmente responsabili.

Gli errori commessi da parte dei tecnici attengono per lo più a dichiarazioni infedeli (per esempio, l’asseverazione) oppure in caso di mancanza di una copertura assicurativa adeguata e obbligatoria per legge. Un ulteriore caso di difformità che comporta la perdita dell’agevolazione fiscale 110% è la presenza di irregolarità catastali. Un abuso edilizio, che viene a configurarsi nel momento in cui si riscontra una differenza anche minima rispetto a quanto è stato depositato al catasto, può compromettere la pratica del superbonus e comportare l’avvio degli accertamenti fiscali da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Dopo questa consulenza legale fornita da “ConsulDAS” alla “ArckiTech” di Odofredo, abbiamo aperto il sinistro relativamente alla vertenza che coinvolgeva lo studio di architettura con il cliente committente proprietario dell’immobile descritto sopra. Non si trattava ancora di un profilo di responsabilità contrattuale, ma di responsabilità precontrattuale poiché il contenzioso riguardava un preventivo (inizialmente fornito da Odofredo) che la “ArckiTech” ha dovuto, in seguito, “aggiornare” prima di sottoporlo al committente per l’accettazione. Quest’ultimo, ne contestava la congruità.

L’intervento dell’avvocato incaricato DAS è stato quello di mediare tra le due parti, spiegando le ragioni di Odofredo e riconducibili essenzialmente ad un rincaro nel costo delle materie prime inizialmente non stimato. In particolare, acciaio e legno, materiali adoperati da Odofredo nel progetto di ristrutturazione edilizia, avevano registrato un incremento dei prezzi che rischiava di rendere antieconomico l’intervento.

Per tale ragione, l’avvocato incaricato DAS ha fatto appello alla “eccessiva onerosità sopravvenuta” e alla necessità di una rimodulazione delle condizioni contrattuali iniziali anziché optare per lo scioglimento del vincolo negoziale. Il legale ha, quindi, redatto una bozza di proposta sulla scorta di tali considerazioni e ha fatto leva sul generale principio di buona fede e correttezza per giustificare la necessità di intraprendere una nuova trattativa allo scopo di ripristinare l’originario equilibrio tra le prestazioni.

La proposta di soluzione è risultata convincente e le parti hanno raggiunto un nuovo accordo, reciprocamente soddisfacente, che ha scongiurato la vertenza contrattuale.

Il prodotto: DAS Professionista; valore in lite: 200.000 euro; durate della controversia: 2 mesi; spese legali sostenute da DAS per la sola fase stragiudiziale: 850 euro.

di Walter Brighenti – DAS