Liti condominiali: un consulente al tuo servizio

E' stato recentemente presentato il secondo rapporto Censis-Anaci dal titolo "Il pianeta condominio": un'economia da scoprire.Lo studio si prefiggeva il dichiarato scopo di stimare, attraverso l'analisi delle cifre raccolte, il peso economico raggiunto oggi dall'istituto del Condominio, evidenziando in tal modo il continuo incremento del giro di affari che ruota intorno a esso.In particolare desideriamo soffermarci su un tema trattato in modo specifico dal suddetto studio, vale a dire la litigiosità condominiale.

Secondo lo stesso rapporto i contrasti tra condomini e tra condomini ed amministratori sono in continuo aumento: per il 60% degli Amministratori di condominio intervistati infatti, gli episodi di litigiosità che accadono all'interno di un condominio sono piuttosto frequenti.

In particolare, ecco le principali motivazioni che danno origine a controversie: al primo posto vi è l'utilizzo delle parti comuni (appropriazione da parte di alcuni condomini di porzioni comuni o di servizi comuni, come soffitte, vani scala, stenditoi, ecc.); seguono i rumori molesti (strumenti musicali suonati a tutte le ore, calpestio ai piani superiori, grida di bambini nei cortili, ecc); poi vengono le liti generate dalle decisioni riguardanti i lavori da effettuare nello stabile e poi le lamentele dovute alla presenza di animali domestici.

Accade spesso che sia la mancata o imperfetta conoscenza dei diritti e doveri nei rapporti tra i condomini a determinare l'insorgere di contrasti e dissapori, che possono poi sfociare in vere e proprie controversie, che spesso vengono per fortuna risolte in modo più o meno pacifico (si fa per dire), magari grazie all'intervento dell'amministratore, ma che in molti altri casi sfociano in veri e propri contenziosi tra condomini o tra condomini e il Condominio.

In questi casi, la consulenza ed assistenza preventiva garantita da un consulente legale esperto, il quale spieghi in modo chiaro quali siano i rispettivi diritti e doveri, può essere determinante per evitare che le posizioni si radicalizzino e sfocino in liti vere e proprie, che inevitabilmente, a prescindere dall'esito finale, lasceranno strascichi e rancori, che certamente non fanno bene ai rapporti tra vicini.

Una polizza di Tutela Legale stipulata autonomamente dal nucleo familiare può risultare quindi un aiuto prezioso, anche in queste situazioni, in quanto consente all'assicurato di conoscere, grazie all'assistenza di legali esperti, quali siano esattamente i diritti spettanti e quali possibilità legali esistono per tutelarli al meglio. Difesa Famiglia è la polizza D.A.S. che riesce a garantire tutto questo.

Gli assicurati con la polizza Difesa Famiglia, grazie al servizio ConsulDAS, il servizio di consulenza legale telefonica gratuita con numero verde, potranno avere chiarimenti su leggi e normative, consigli sulla gestione dei problemi quotidiani e pareri legali per evitare l'insorgenza di controversie future.

Nel caso in cui tutto questo non fosse sufficiente, grazie a Difesa Famiglia, avranno garantita l'assistenza legale necessaria per affrontare una vertenza, in quanto la polizza si farà carico di tutte le spese legali, peritali e di giustizia, comprese anche le spese di soccombenza.

Chi stabilisce le regole e la loro corretta applicazione?

Il condominio abitativo rappresenta la forma più classica di “convivio” necessario. Tale formula rischia però di diventare camera di incubazione per lo sviluppo di liti e diverbi. Quante volte gli appartenenti ad un condominio hanno litigato, ad esempio, per la realizzazione di un’opera su una parte comune dell’edificio o per la semplice ripartizione di una particolare spesa? Nelle famose assemblee di condominio, quante volte i partecipanti hanno discusso anche animatamente per la delibera delle spese e per qualsiasi altra questione?

Spesso questa litigiosità è dovuta semplicemente alla mancanza di conoscenza delle norme che regolano le decisioni comuni all’interno del condominio. Se queste regole fossero conosciute da tutti i partecipanti al condominio, probabilmente sarebbe molto più facile prendere una decisione senza scatenare le ire di parte dei proprietari. A determinare il corretto svolgimento e applicazione di determinate regole è l’Assemblea Condominiale.

Superata la fase della convocazione, perché l’assemblea sia valida, deve essere presente un certo numero di persone; inoltre anche lo svolgimento della seduta deve avvenire nel rispetto di precise regole.

La validità dell'assemblea. Per essere valida, in prima convocazione, alla riunione devono essere presenti di persona o per delega 2/3 dei millesimi e 2/3 dei partecipanti al condominio; mentre in seconda convocazione è sufficiente 1/3 dei condomini che possiedano 1/3 dei millesimi. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Se in prima convocazione non si raggiunge il numero legale, l'assemblea dovrà riunirsi in seconda convocazione in un giorno successivo a quello della prima e comunque entro e non oltre il decimo giorno. In seconda convocazione è valida ogni delibera che abbia riportato un numero di voti favorevoli che rappresenti almeno 1/3 dei partecipanti al condominio e 1/3 del valore dell'edificio. Fanno comunque eccezione le seguenti tipologie di delibere :

• le delibere sulla nomina, revoca o riconferma dell'amministratore;
• le liti giudiziarie che esorbitino dalle attribuzioni dell'amministratore;
• la ricostruzione dell'edificio e le riparazioni straordinarie di grande portata, che devono essere approvate in ogni caso con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio;
• le delibere sulle innovazioni dirette ad ottenere il più comodo o il miglior rendimento delle cose e/o impianti comuni e la costruzione di nuovi impianti e/o servizi comuni, che devono essere approvate con la maggioranza dei condomini che rappresentino almeno i 2/3 del valore dell'edificio, salvo il disposto di leggi speciali;
• le delibere su argomenti per i quali leggi speciali dispongono maggioranze diverse da quelle sopra elencate;
• le delibere su modifiche e/o integrazioni del presente regolamento;
• l'alienazione di parti comuni del condominio;
• la modifica delle tabelle millesimali e le delibere che toccano direttamente la disponibilità all'uso delle parti esclusive dei singoli condomini, che devono essere approvate in ogni caso con l'unanimità dei condomini che rappresentino la totalità del valore millesimale dell'edificio.

Quando l'assemblea viene riunita è bene nominare fra i presenti un presidente dell'assemblea, che ha il compito di vigilare e a sua volta dovrà eleggere un'altra persona che svolga le mansioni di segretario.

Il ruolo del presidente è fondamentale in quanto ha il dovere di controllare tutte le ricevute degli inviti, la validità delle eventuali deleghe, la presenza del numero legale, oltre a coordinare la discussione dell'ordine del giorno. Il segretario, invece, deve scrivere a verbale tutto questo che viene deliberato dall'assemblea. Il verbale redatto e firmato dal presidente, dal segretario ed eventualmente da qualche condomino deve obbligatoriamente essere inviato a tutti i condomini assenti, in quanto i termini di impugnabilità delle delibere assembleari decorrono, per questi ultimi, dalla data di ricezione della copia del verbale. Nel verbale vanno identificate tutte le persone che hanno votato a favore di una delibera e quelli che hanno votato contro o si sono astenuti (due scelte che si equivalgono al fine del calcolo dei dissenzienti). Ciascuno ha diritto di dare motivazioni di voto e di pretendere che siano annotate sul verbale stesso.